Die drei größten Fehler bei Deinem Immobilien-Investment

Machst du vielleicht auch einen dieser Fehler?

Die drei Fehler, die dein Immobilieninvestment massiv gefährden können und die dich eine Menge Geld kosten. 

Foto:  Toa Heftiba auf Unsplash

Es gibt eine Menge Fehler, die man beim Thema Immobilien machen kann, egal ob man die jetzt kauft oder nur kontrolliert. Zum Thema "Kontrollieren", ohne dass man groß Geld auf dem Tisch liegt, schreibe ich gleich am Ende etwas dazu.

Drei Fehler erwähne ich aber hier, die Rendite massiv versalzen können. Wie gesagt, es gibt eine Menge Fehler, die man machen kann, wie zum Beispiel mit zu wenig Eigenkapital zu wenig schauen.

Aber diese drei Fehler sind mir in der Vergangenheit aufgefallen. Es betrifft Anfänger oder auch fortgeschrittene, die sich aber zu wenig mit dem Thema beschäftigen.

An wen möchte ich denn vermieten? Zum Beispiel ist ein typischer Rend TTIP Booster, was die Rendite massiv nach oben gehen lässt, wenn ich möblierte WG-Zimmer vermiete. Dazu muss aber die Lage auch passen. Und ich meine jetzt nicht eine super teure Luxus Lage, sondern es sollte von der Lage her z. B. ein guter Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel gewährleistet sein.

Denn Studenten sind üblicherweise nicht die, die mit dem eigenen Auto vorfahren. Die gibt's natürlich auch, aber der Großteil der Studenten möchten gerne mit dem Fahrrad schnell irgendwo hinkommen. Sie möchten U-Bahn oder S-Bahn in der Nähe haben und vielleicht auch den Bahnhof.

Natürlich muss dann auch das Objekt selbst geeignet sein. Das heißt, ich sollte 2 3 Zimmer haben, die jeweils kein Durchgangszimmer sind. Denn wer möchte schon gerne in dem Zimmer wohnen, wo der Mitbewohner immer durchmarschieren muss, wenn er abends ins Bett geht? Ich habe vielleicht Besuch. Wir machen es uns kuschelig im Bett und der Mitbewohner läuft da ständig durch. Es ist eher blöd. Also da von der Lage achten.

Wenn du an eine junge Familie z.B. vermieten möchtest, ist es wichtig, dass sich die Wohnung nicht im Industrieviertel befindet. Also muss man sich da einfach vorher Gedanken machen.

Wer ist meine Zielgruppe? Ist es die junge Familie, ist es der Single, der beruflich hier ist, ist es eben die Studentenwohnung oder möchte ich für kurze Zeit vermieten, zum Beispiel als Arbeiterunterkunft?

Es gibt ja sehr viele Spielwiesen, die sich durchaus auch in Rendite und Aufwand von den anderen Dingen massiv unterscheiden. Fehler Nummer eins vermeidest du also, indem du unbedingt darauf achtest, was du für wen anbietest.

Foto: Victor Garcia auf Unsplash

Nämlich schon gleich auf der ersten Seite von ImmoWelt, ImmoScout oder wo auch immer du suchst zu schauen und festzustellen, dass es das, was du suchst, ja dort gar nicht gibt. Es ist völlig richtig und es passiert auch oft, dass wenn du dem Makler erklärst, was du genau suchst, dass er  dann sagt, dass es sowas dort nicht gibt.

Das stimmt, dass es das was du suchst vielleicht jetzt und hier nicht gibt oder es ist nicht so einfach zu finden. Mein Investitions-Horizont ist aber so, dass ich da sehr spitz in den Markt gehe. 

Ich habe eine sehr genaue Vorstellung, was ich will und viele Makler sagen mir, dass ich das nie für den Preis an dem Ort finden werde. Fakt ist, ich habe allein dieses Jahr schon locker im mittleren zweistelligen Bereich Wohnungen angekauft, die alle meinen Kriterien entsprachen. Also das gibt's.

Es ist aber tatsächlich so, dass ich z.B. in den Immobilienbörsen Suchkriterien laufen habe, wo ich automatisch per E-Mail zugeschickt bekomme, wenn etwas halbwegs passendes eingestellt wird.

Dann muss ich mir dann aber 50-60 Objekte erstmal als E-Mail anschauen, davon interessieren mich von den 50 vielleicht 5. Und da muss ich auch danach fragen. Und dann ist aber eine darunter wirklich sehr interessant.

Klingt nach Wahnsinnsufwand? Du wirst aber sehen, dass du mit der Zeit ein Gefühl dafür entwickelst.

Foto:  John Schnobrich auf Unsplash

Der Quadratmeterpreis

Wieviel Euro pro Quadratmeter bist du in deinem Bereich bereit zu zahlen? Oder kannst du zahlen, dass du eine vernünftige Rendite hast? Das ist für jeden Ort natürlich unterschiedlich. Darum hilft dir mein Quadratmeterpreis, den ich im Kopf habe zu wissen gar nichts. Drum lasse ich es auch, weil es würde dir vielleicht, wenn du mal ganz anders investierst, nur deine Zahlen durcheinander bringen.

Also wenn du dein Quadratmeterpreis im Kopf hast, dann kannst du relativ schnell sehen, ob das Angebot deinen Kriterien entspricht. Es wird interessant für dich, wenn der Preis unter deinem Quadratmeterpreis ist. Wenn er aber deutlich drüber ist, lohnt es nicht mehr es sich anzuschauen.
Aber es ist ja doch etwas, was auch langfristig für dich passen soll. Du wirst das Objekt ja nicht nur einen Tag oder eine Woche halten. Vielleicht ist es eine Altersvorsorge für dich und du wirst es die nächsten 20-30 Jahre halten wollen. Nimm dir also ruhig die Zeit.

Foto:  Amol Tyagi auf Unsplash

Das ist etwas, was sehr, sehr häufig passiert, besonders wenn Leute  "Prospektimmobilien" kaufen, nämlich wenn sie die Rendite nicht abhängig von irgendwelchen Förderungen oder Zuschüssen machen.

Ich meine z.B. wenn ich einen Altbau im renovierten Zustand kaufe, dann kann ich steuerliche Verluste abschreiben. Das rentiert sich, wenn ich ein hohes Einkommen habe und ich dann die Verluste gegen- und durchrechne. Die steuerliche Geschichte rentiert sich.

Das ist aber gefährlich, denn deine steuerliche Situation kann sich natürlich verändern. Es kann sein, du nimmst ein anderen Job an. Es kann sein, du machst dich selbstständig oder du bist selbstständig und stellst dich selbst an und möchtest ganz generell deine Steuerlast drücken. Und plötzlich wirkt sich der Hebel, den du vorher hattest, gar nicht mehr so aus.

Wenn du eine Immobilie gekauft hast, die einzig keine Rendite hat, die also Verluste macht und nur durch die steuerliche Geschichte lebt, dann kippt das Ganze plötzlich.

Zum anderen kann der Staat, und das hat er in der Vergangenheit auch schon öfter gemacht, sogar rückwirkend solche Steuern ändern und auch dann gibt's in sich keinen Sinn mehr. Plötzlich fängst du an für eine Immobilie, die dir vorher 50 Euro gebracht hat, 100 Euro jeden Monat draufzuzahlen und dann macht es keinen Spaß mehr.

Die Königsdisziplin 

Denn die Königsdisziplin ist ja, dass der Mieter dir deine Immobilie abbezahlt. Und wenn's gut geht, wenn du deinen Job richtig machst, bleibt sogar jeden Monat noch ein Schnäppchen obendrauf übrig.
Das heißt, die Immobilie wird abbezahlt und du wirst dafür bezahlt, dass du dein Vermögen aufbaust. Das ist die Königsdisziplin und das ist eigentlich nicht so schwer hinzukriegen, wie du vielleicht denkst, wenn du diese Fehler beachtest.

Lass dich nicht auf solche Geschichten ein, die sich nur rentieren, wenn der steuerliche Aspekt zu tragen kommt, der sich eben verändern kann. Das ist durchaus eine gefährliche Geschichte.

Diese drei Fehler. Wenn du diese beachtest, dann hast du schon mal einige sehr wichtige Sachen beachtet.

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