Du hast kein Eigenkapital um eine eigene Wohnung zu kaufen?

Kreative Ideen wie Du problemlos Eigenkapital für Deine Deals generierst

In diesem Artikel geht es um ein wichtiges Thema beim Investieren in Immobilien: das Eigenkapital.

Ich verrate Dir 9 + 1 kreative Ideen, wie Du problemlos Kapital für Deinen nächsten Hauskauf oder Wohnungskauf bekommst.

Tipp 1️⃣:110%-Finanzierung

Du hast einen Job und kannst dadurch zumindest für die ersten Objekte eine 110 %-Finanzierung machen. Das heißt, du brauchst überhaupt kein Eigenkapital. Aber das Ganze ist natürlich mit Vorsicht zu genießen, denn du musst aufpassen, dass du dich nicht überschuldest. Es kann immer mal passieren, dass im schlimmsten Fall Immobilienpreise weit zurückgehen. Das ist etwas, was wir in Deutschland lange nicht erlebt haben. Wir kennen gerade nur eine Richtung: nach oben. Aber es gibt keine Garantie, dass das für immer so bleibt.

Wenn die Immobilienpreise korrigieren, hat die Bank das Recht, eine Nachbesicherung zu fordern. Das wird besonders für die schwierig, die schon zu 110 Prozent finanziert haben, die den Immobilienpreis und die Nebenkosten mitfinanziert haben. Wenn du mit Eigenkapital ran gehst, dann sieht das schon viel einfacher aus oder viel besser aus. Du kannst für dich die 110 Prozent Variante wählen, was für den Anfang nicht verkehrt ist, wenn du einen Job hast. Aber achte hier sehr darauf, dass du möglichst unter dem Marktpreis einkaufst. Viele Banken machen das bis zu einer dreiviertel Million mit. Und dann brauchen sie Minimum 10 Prozent Eigenkapital.

Tipp 2️⃣:Nachbeleihung

Wenn du deine Immobilie schon länger hast, kann es sein, dass der Wert deiner Immobilien gestiegen ist und du einfach eine Nachbeleihung machen kannst. Ich habe in München vor 5-6 Jahren Wohnungen gekauft. Wenn ich die heute einwerte, sind die deutlich mehr wert, als das, was ich damals bezahlt habe. Jetzt kann ich zu meiner Bank gehen und sagen: "Ich habe für diese Wohnung damals 90 000 Euro bezahlt. Die hat jetzt einen Wert von 170 000 Euro. Ich habe aber nur noch sagen wir mal 70 000 Euro Schulden darauf. Das heißt, da ist eine Menge Luft. Macht doch eine Neubewertung. Lasst uns das nach beleihen."

Tipp 3️⃣: Rollierendes Eigenkapital

Du gibst der Bank zum Beispiel ein Aktiendepot, eine Eigentumswohnung, ein Haus oder eine feste Geldanlage als Sicherheit. Dabei vereinbarst du aber mit der Bank, dass diese Sicherheit wieder freigegeben wird, wenn eine bestimmte Summe des Darlehens getilgt ist. Bitte beachte dabei, dass z.B. Aktiendepots, niemals mit dem vollen Wert als Sicherheit angesetzt werden. Das liegt daran, dass Aktien zwar steigen aber auch sinken können. Der große Vorteil bei dieser Methode ist, dass das Geld nicht fest für immer im Deal steckt, sondern mit dem Erreichen der vereinbarten Tilgung wieder freigegeben wird und du es für weitere Deals nutzen kannst.

rollierendes eigenkapital

Tipp 4️⃣: Familie und Freunde.

Du weißt, du bekommst einmal etwas geerbt. Der Erblasser könnte dir das auch jetzt schon geben und wenn er es nicht verschenken möchte, kann er es dir leihen. Das kannst du als Eigenkapital bei der Immobilie nehmen. Hier allerdings Vorsicht! Denn sich Geld leihen bei Freunden und Familie ist immer ein zweischneidiges Schwert. Du hast den Vorteil, dass die dich kennen, dass sie dir vertrauen, aber du solltest absolut sicher sein, dass die Raten auch jeden Monat kommen, wenn du Raten vereinbarst. Denn nichts kann eine Beziehung mehr schädigen, als Geld schuldig zu sein und nicht zu bezahlen. Es ist eine tolle Möglichkeit, aber nutze sie mit Bedacht. Freunde und Familie sollte man auch wirklich in erster Linie als Freunde und Familie sehen und nicht als Melkkuh ;-).

Tipp 5️⃣: Andere beraten

Jetzt wirds etwas kreativer. Du stehst völlig am Anfang und möchtest deinen ersten Deal machen. Du kriegst keine 110-Prozent-Finanzierung, hast keine reichen Verwandten und keine Immobilien, die man nach beleihen könnte. Wenn du dir Wissen angeeignet hast, dann kannst du dein Wissen verkaufen. Du könntest jemanden, der zwar das Geld hat, zu investieren, aber nicht die Zeit hat, sich das Wissen heranzuschaffen an die Hand nehmen und beraten. Sozusagen als Berater für einen Stundensatz. Du könntest mit demjenigen Kunden Immobilien besichtigen, dein Wissen mit reingeben und da die Checkliste für ihn durcharbeiten.

Du könntest auch Besichtigungen für andere machen, dein Wissen nutzen und alles Wichtige zusammenstellen. So kann der Investor, der das Geld hat, von außerhalb in deiner Stadt investieren, ohne dass Sie oder er selbst vor Ort sein müssen. Und du hast den Vorteil, dass du noch mehr über Immobilien lernst und damit Geld verdienst. Darauf solltest du aber nur zurückgreifen, wenn du einen Mehrwert bringen kannst. Da kommen dann vielleicht keine Unsummen rein. Aber wenn du es ein paarmal machst, dann hast du den Vorteil, dass du zum einen den Lerneffekt hast und zum anderen gleich damit Geld verdienst.

immobilien berater werden

Tipp 6️⃣:Deals suchen

Du suchst Deals für andere. Wenn du z.B. mit Maklern gut vernetzt bist oder genug Zeit hast um örtlich oder online zu suchen, dann suche einen guten Deal, der sich hochgradig rentiert, erstelle ein tolles Konzept und verkaufe sozusagen diesen Deal an Investoren. Man sagt ja, wenn der Deal nur gut genug ist, dann kommt das Geld von alleine. Wenn du ein "Näschen" für gute Deals hast, dann kann das wirklich eine geniale Geschichte sein, denn üblicherweise kann man da durchaus zwischen 1 und 5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie nehmen, bei 100 000 Euro sind das zwischen 1 000 und 5 000 Euro, die du an einem Deal verdienst. Und das ist natürlich Eigenkapital, wo man für den eigenen Deal schon einen Brocken Geld hat.

Tipp 7️⃣: Fix und Flip

Dabei solltest du schon ein bisschen Eigenkapital haben. Du solltest vor allem auch Erfahrung haben. Du solltest dann eine Immobilie finden, die vielleicht optisch nicht in dem tollsten Zustand ist. Etwas Machbares: einmal durchstreichen, vielleicht die Badfliesen entweder runternehmen oder auch lackieren. Dann das Ganze mit schönen Bildern online stellen und für einen höheren Preis wieder anbieten. Der weitere Schritt hierfür wäre natürlich, dass du sagst: Ich nehme das Bad komplett raus, mach das neu und aktuell vielleicht barrierefrei, eine tolle Dusche rein, tolle große Fliesen, was Zeitloses, helles.

Ich mache vielleicht eine kleine Küchenzeile rein, die mich 1500 Euro kostet, die aber im Verkauf einiges bringt und ich stelle da Möbel rein. Bei dem sogenannten Fix und Flip peile ich immer mindestens 25 Prozent Gewinn an. Achte aber dabei darauf: Du hast Maklerkosten, Gebühren und auch der Notar kostet dich Geld. Das solltest du alles mit reinrechnen. Beim Verkauf kannst du das alles an den Käufer abgeben, aber beim Kauf sind es Kosten, die bei dir anfallen, die du unbedingt mit kalkulieren solltest.

fix und flip

Tipp 8️⃣: Das Verkäuferdarlehen

Du würdest dich wundern, wie viele Verkäufer einer Immobilie nicht wissen, was sie mit dem Geld anfangen sollen. Sie wissen, Sie möchten sich jetzt von der Immobilie trennen, haben aber tatsächlich noch keinen Plan für das Geld in der Zukunft. Die Frage kann lauten: "Sie kennen die Immobilie, es ist ja Ihre eigene. Hätten Sie Interesse, dass Sie mir einen Teil des Kaufpreises sozusagen als Darlehen geben?" Du kannst demjenigen eine Grundschuld zweiten Ranges anbieten, weil das stört die Bank nicht, wenn nach ihr noch jemand drin steht.

Bei mir ist es wirklich in zwei bis drei Fällen so, dass der Verkäufer sagt: "Ich weiß sowieso nicht, was ich damit tun soll. Auf dem Konto bringt es keine Zinsen. Die Immobilie kenne ich, da weiß ich, die ist sicher. Wenn Sie auch noch Geld hereinstecken, das Ding aufwerten und hochgradig hochwertig dann vermieten, dann ist das für mich eine sichere Geschichte. Da gebe ich Ihnen gerne 20 30 Prozent des Kaufpreises als Darlehen." Ich hatte auch schon Verkäufer, die mir die komplette Summe als Darlehen gegeben haben. Das war natürlich gigantisch, denn ich habe bei der Bank dennoch finanziert. Zwar in dem Fall nur 70 Prozent, aber ich hatte das Geld, das Darlehen dann für andere Deals zur Verfügung fand.

Tipp 9️⃣: Nebenkosten addieren

Nebenkosten auf den Kaufpreis addieren. Banken finanzieren Nebenkosten sehr ungern. Es gibt die Möglichkeit die Nebenkosten auf den Kaufpreis draufzurechnen. Das machen nicht alle Verkäufer, dennoch erstaunlich viele. Du bezahlst also mehr, aber dafür schreibt ihr in den Kaufvertrag, dass der Verkäufer alle Nebenkosten bezahlt. Im Endeffekt bezahlst natürlich du, denn es steht ja im Kaufvertrag der höhere Preis drin die sie auch bekommen. Sie können aber dann problemlos die Gebühren, an Notar, an Makler usw. bezahlen. ABER zwei Dinge sind hier zu beachten.

Zum einen gibt das hauptsächlich dann Sinn, wenn der Verkäufer das Ganze privat hält und aus der 10 Jahresfrist raus ist. Denn ansonsten müsste er die Mehreinnahmen versteuern. Das ist natürlich etwas, was die wenigsten wollen. Das würde ich dann nicht tun. Wenn der Verkäufer aber über 10 Jahre ist, dann tut dir oder demjenigen tatsächlich nichts, denn dann muss man keine Steuern bezahlen.

Die zweite Sache ist: spiele hier gegenüber deiner Bank mit offenen Karten. Wenn ich sowas tue, dann sage ich das meinem Bänker vorher - im Kaufvertrag sieht er es ja sowieso. Halte die Bänker bitte nicht für blöd, denn du möchtest mit ihnen ja regelmäßig weiter Geschäfte machen. Sie haben im Normalfall auch selten ein Problem damit. Aber auch hier wieder darauf achten, dass du dich nicht überschuldest. Das geht gut, wenn du günstig einkaufst.

Bonus Tipp ➡️: Das Geld anderer Leute.

Wenn der Deal gut genug ist, kommt das Geld von alleine. Deutsche/Österreicher/Schweizer haben ein sehr großes Sparvermögen und die Herausforderung ist für viele: sie kriegen kaum mehr Zinsen, oft gar keine. Viele haben zu Aktien keine wirkliche Beziehung, sondern sehen das eher als riskant an. Genauso mit Kryptowährungen. Hier hast du einen Vorteil. Wenn du einen guten Deal hast, hole dir Geld von anderen Leuten, vielleicht sogar von Coinvestoren und zahle Ihnen Zinsen darauf.

Ich selbst erstelle gerne ein Investorenexposé und ich stelle es Investoren zur Verfügung und es kommen immer welche, die mir sagen sie würden mir gerne das Eigenkapital geben. Wir zahlen dann üblicherweise einen Zinssatz von 5 Prozent. Das ist im Vergleich zu normalen Sparzinsen in der heutigen Zeit gigantisch. Ich biete meine persönliche Haftung an, weil ich tatsächlich ehrlich sage: Ich mache nur Deals bei denen ich voll und ganz dahinter stehe.

Das musst du natürlich nicht. Gegenüber der Bank z.B. hafte ich nicht persönlich, da mach ich gerne non-recourse. Das heißt, die Bank hat meine GmbH und die Immobilie, meine Haftung bekommt sie nicht. Die wissen aber auch: die GmbH verfügt über großes Immobilienvermögen und sie wissen durchaus, was wir tun.

Glückliche Investoren

👉🏼 So kommen immer wieder Investoren, die sich über die tollen Zinsen freuen. Wir vereinbaren dann entweder, dass es ratierlich zurückbezahlt wird, also mit der Bank zum Beispiel eine Tilgungsaussetzung für 12 Monate. So kannst du mit 12 Monatsmieten das an den Investor zurückzahlen. Oder wir zahlen es am Ende der Laufzeit zurück. Auch hier entweder durch Mietüberschüsse, dass die Mieten deutlich höher sind als die Bankraten oder wir haben eine tilgungsfreie Zeit.

Ich mache immer noch gerne einen Sicherheitspuffer von 2 bis 3 Monaten, dass ich weiß das Geld ist auf jeden Fall da. Denn das ist etwas das du bei jedem Tipp beachten musst, wenn du einen Investor oder eine Bank mit drin hast. Du solltest dich zu jedem Zeitpunkt an Zahlungsfrist halten, denn nichts kann Vertrauen nachhaltiger schädigen.

Auf der anderen Seite nichts kann das Vertrauen in dich mehr stärken, als wenn du dein Wort zu 100 Prozent hältst und vielleicht sogar etwas früher bezahlst, als du müsstest. Auch bei Banken dokumentieren wir gerne mal den Fix und Flip Bereich und wenn wir etwas aufwerten und vermieten, bekommt meine Bank oft Bilder. Die sehen selten Immobilien, wenn die aufgewertet werden. Das ist für die eine positive Abwechslung und es unterstreicht nochmal dein Expertenwissen. Es unterstreicht, dass du weißt, was du tust. Und das ist was, was du immer beachten solltest. Neben den Zahlen auch die psychologische Komponente.

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